Interesante sentencia del TS sobre abusividad de las cláusulas de duración en contratos de mantenimiento de ascensores en las comunidades de propietarios.


1. Antecedentes:

En el caso a que se refiere la sentencia, se trataba de un contrato de los calificados como “a todo riesgo”, con una duración de 5 años, que se prorrogaban tácitamente por periodos iguales, salvo denuncia de alguna de las partes con noventa días de antelación.

Para el caso de que alguna de las partes desistiera del contrato, se establecía una penalización del 50% de las cuotas pendientes hasta la fecha establecida para su finalización.

La comunidad de propietarios al tercer año de vigencia desistió del contrato.


2. Demandas judiciales:

– El Juzgado de Primera Instancia dio la razón a la Comunidad de Propietarios.

– La empresa de ascensores recurrió ante la Audiencia Provincial, y ésta dio la razón a dicha empresa, condenando a la comunidad al pago de una indemnización por haber desistido unilateralmente del contrato.

– La comunidad de Propietarios recurrió ante el Tribunal Supremo, y éste ha dado definitivamente la razón a la Comunidad.


3. Argumentos del TS:

El TS considera:

3.1. que un plazo de duración del contrato tan extenso y con esas consecuencias asociadas es contrario a la normativa sobre cláusulas abusivas.

3.2 que resulta razonable que la empresa de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo que le permita organizar su infraestructura y, en caso de contratos “a todo riesgo”, amortizar la adquisición de piezas costosas, pero ello no puede suponer una vinculación excesiva que impida a los consumidores aprovecharse de las mejores prestaciones de otros empresarios.

3.3 que el riesgo que supone para la empresa la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio y a los consumidores beneficiarse de las mejores ofertas que hagan otros empresarios del sector.

3.4 que la empresa de mantenimiento de ascensores no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a 3 años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.


Es una información elaborada por los Servicios Jurídicos y el Departamento de Gestión de Comunidades de Propietarios de la Cámara de la Propiedad Urbana de Reus.

Para conocer más detalles de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2019, puedes clicar aquí.


Fuente: Consejo General del Poder Judicial. Tribunal Supremo, Pleno de la Sala 1ª. Sentencia Nº 469/2019, de 17 de septiembre. Ponente: SARAZA JIMENA, Rafael. 

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