El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencia del día de hoy 26 de enero de 2017, da potestad a los jueces para declarar nulas las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de hipoteca, aún cuando éstas no hayan sido aplicadas.
1. ¿Qué es una cláusula de vencimiento anticipado?
Es aquella que figura en la escritura de hipoteca por la cual, si el deudor deja de pagar las cuotas del préstamo, el banco se reserva el derecho de dar por resuelta la operación y exigirle la devolución de la totalidad de las cuotas que se deben de la totalidad del préstamo.
2. Antecedentes
a. Concesión de hipoteca:
En el mes de junio de 2012 la entidad bancaria concedió a un consumidor una hipoteca para la compra de su piso. En el contrato se incluyó la cláusula de vencimiento anticipado.
b. El deudor no pudo hacer frente a les cuotas mensuales, el Banco instó la ejecución y se adjudicó el piso:
Pasado el tiempo, y después de no pagar algunas de les mensualidades, el banco, en base a la cláusula de vencimiento anticipado que constaba en el contrato, solicitó: a) el pago de la totalidad del principal, b) más los intereses ordinarios y de la demora, c) así como las costas judiciales y gastos, y d) la venta en subasta del piso hipotecado. Finalmente el piso fue adjudicado al banco.
c. El afectado denuncia la cláusula referida a los intereses de demora:
En el mes de junio de 2014 el ejecutado instó ante los tribunales una denuncia sobre el carácter abusivo de la cláusula que se refería a los intereses de demora.
d. El Juzgado de 1ª Instancia, no obstante, constató de oficio que el contrato contenía una cláusula de vencimiento anticipado:
Durante el análisis de la documentación el Juez de 1ª Instancia, constató que varias cláusulas del préstamo, aparte de la que se refería a los intereses de demora, “podían ser consideradas abusivas en el sentido de la Directiva europea 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores”, entre ellas la que se refería al vencimiento anticipado, por medio de la cual el banco había exigido el reintegro inmediato del capital, los intereses y gastos, independientemente de cuál fuera la cantidad de la deuda.
3. Cuestiones prejudiciales que el Juzgado de 1ª Instancia sometió al TJUE:
Primera: Si el consumidor puede denunciar la presencia de cláusulas abusivas más allá del tiempo previsto en la norma nacional para realizar esta denuncia, que era de tan sólo 1 mes.
Segunda: Si la directiva europea obliga al juez nacional que examine de oficio el carácter abusivo de las cláusulas de un contrato que ya ha sido sometido a un examen judicial.
Tercera: Qué criterios se han de tomar en consideración para apreciar el eventual carácter abusivo de las cláusulas referidas al cálculo de los intereses ordinarios y al vencimiento anticipado cuando el impago es limitado.
Cuarta: Si una norma de derecho nacional puede prohibir al juez que ha constado el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado, declarar su nulidad y dejarla sin aplicar aún que, en la práctica, el profesional no la haya aplicado.
4. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017:
Primera cuestión: el término de 1 mes es contrario al derecho de la Unión. El Tribunal recuerda que ya declaró -en un caso similar-, “que la disposición que imponía este término de 1 mes era contraria al derecho de la Unión, pues no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente este término y, en consecuencia, ejercitar efectivamente sus derechos”.
Segunda cuestión: el juez nacional puede examinar de oficio el eventual carácter abusivo de las cláusulas. El Tribunal declara que “en el supuesto de que en un anterior examen de un contrato el juez nacional se haya limitado a examinar de oficio una sola o varias de las cláusulas de este contrato, el derecho de la Unión impone a un juez nacional la obligación de apreciar el eventual carácter abusivo de las demás cláusulas de dicho contrato”.
Tercera cuestión: criterios que se han de tomar en consideración para apreciar el eventual carácter abusivo de las cláusulas. El Tribunal establece que “el examen del carácter abusivo de una cláusula implica determinar si esta ocasiona en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato” y en el caso de que un Tribunal nacional estime que alguna de las cláusulas para el cálculo de los intereses ordinarios “no está redactada de manera clara y comprensible, le incumbe examinar si tal cláusula es abusiva”.
Igualmente, la sentencia insiste en cuanto a los vencimientos anticipados -en caso de un impago-, que las autoridades nacionales han de “examinar si la facultad que se concede al profesional de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esta cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo”.
Cuarta cuestión: el juez nacional puede declarar nulas las cláusulas de vencimiento anticipado. El TJUE declara que es contrario al Derecho de la Unión una disposición de derecho nacional que prohíba al juez nacional, que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula contractual, declararla nula y dejarla sin aplicar aún que, en la práctica, el profesional no la haya aplicado.
Fuente: Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017; y Servicios Jurídicos de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus